שוק מטורף

אחרי תקופה ממושכת בה הייתה אשקלון שיאנית ארצית, ברבעון הראשון של שנת 2022, חלה ירידה ניכרת בהתחלות הבניה בעיר. האם ההאטה תבוא לידי ביטוי גם במחירי הדיור המשתוללים בשנה האחרונה? ובכן, לא בטוח בכלל. 

הלילה תיסגר הגרלת 'דירה בהנחה'  של משרד השיכון, שתעניק ל-398 משפחות מחוסרי דיור, את האפשרות לרכוש דירה בעיר היין ובכוכב הצפון בסכום נמוך משמעותית ממחיר השוק. 

למרות המחירים הנמוכים יחסית לשוק הנדל"ן, לא הכל ורוד בהגרלות המדוברות. על פי הנתונים מהגרלות קודמות, סיכויי הזכיה נמוכים ומצטמצמים אף יותר, בשל זכאויות שנפתחו לאוכלוסיות מיוחדות.

ובעצם, כך נוצר מצב, שעשרות אלפי משפחות לא רכשו בשנים האחרונות דירה משום שחיכו לזכיה בהגרלות המחיר למשתכן, דירה בהנחה וכו' וישבו על הגדר בזמן שמחירי הדיור זינקו משמעותית וכעת, אין להם כלל את האפשרות הכלכלית לרכוש דירה בישראל.

בדקנו השבוע עם עורכי הדין איתי דוידי וגל בוסקילה, מומחים בנדל"ן, מה היו השינויים האחרונים בתוכנית דירה בהנחה, מה השתנה בשוק הנדל"ן ולאן עוד מחירי הדיור באשקלון יכולים להגיע. כל התשובות לפניכם.

עו"ד בוסקילה, אז מה השינוי האחרון שבוצע בתוכנית "דירה בהנחה"?

"עיקר התנאים נשארו בעינם, אבל עניין העדיפות לנכים ולתושבים המקום קיבל מקום לראשונה. 63 דירות מיועדות לנכים, ו-2,323 דירות – ל"בני המקום", תושבי היישובים בהם מתבצעות ההגרלות, ז"א 45% מיועד לאוכלוסיות בעלי זכאות מיוחדת ולא לכלל הציבור". 

בעבר התוכנית הייתה מאוד אטרקטיבית, והיום?

"בשל עליית מחירי הדיור בשוק החופשי, גם הדירות המוגרלות התייקרו. אומנם עדיין מדובר בהנחה משמעותית ביחס לשוק, אך יהיה מאתגר למתמודדים להגיע להון עצמי במחירים הנוכחיים". 

בוא נדבר פרקטית – זוג שלא מבין, זכה דרך "דירה בהנחה". למה הוא צריך להיות ערוך? 

"קודם כל סבלנות. יש המון פרויקטים שעדיין לא קיבלו היתר בניה וצריך לקחת זאת בחשבון מבחינת תשלומים ומשך הזמן עד קבלת הדירה. לעיתים מדובר במשך זמן של 4-6 שנים עד שתתקבל הדירה. תיקון חוק המכר שאושר השבוע בהחלט נותן בשורה מבחינת הצמדת 40% בלבד משווי הדירה ולא מלוא הסכום כמו שהיה עד היום. אך יש לשים לב כי החשיפה למדד מייקר את עלויות הרכישה לאורך תקופה ארוכה של מספר שנים. בנוסף, משך הפרויקט ישפיע על הזוכים מבחינת תשלום המשכנתא במקביל לדמי שכירות במקום מגוריהם כל עוד אין להם איפה להתגורר בינתיים וזה אתגר כלכלי בפני עצמו". 

העיר מוצפת כעת בדירות מהמחיר למשתכן שיצאו להשכרה. זה משתלם לנו?

"בעולם הכלכלה, בכל מקום שההיצע גדל, הביקוש קטן. העניין בעולם הנדל"ן הוא שהיצע לא מצליח להשיג את הביקוש ולכן יש עליות מחירים משמעותיות גם בשוק השכירויות. האם זה משתלם? תלוי אם מדובר בשוכר או משכיר. בנוסף, להערכתי הבעיה תצוץ כאשר יהיה ניתן למכור את הדירות ללא קנס.  ברגע שמלכתחילה ערך הקרקע היה נמוך, עלות הבניה לא השתנתה, וכוחות השוק פועלים לרעת הנכס, אין שום תרחיש הגיוני פרט לעצירה או ירידת מחיר רוחבית של הנכסים. כל המשקיעים ימכרו בבת אחת מאות נכסים במקביל, מה שיוביל להאטה או ירידה נקדותית באזורים האלה, ראה ערך שכונת "עיר היין". כנ"ל לגבי מאות דירות המציעות שכירות במקביל. כאמור, להערכתי מדובר במשהו שיאפיין אזורים/שכונות נקודתיים ולא את עולם הנדל"ן הישראלי, אשר המגמה שלו תמשיך להיות כלפי מעלה בטווח הארוך". 

עו"ד איתי דוידי: "לא בטוח שרכישת דירה כיום היא ההחלטה הנכונה" 

כאמור, בשנה האחרונה זינקו מחירי הדירות באשקלון כמו בישראל כולה, במאות אלפי שקלים, עלייה משמעותית וחדה שמקשה על משפרי דיור ומחוסרי דיור לממש את החלום. עו"ד איתי דוידי מסביר על הגורמים לעלייה המשמעותית במחירי הדירות: "שילוב של ריביות נמוכות במשק בתקופת הקורונה וביקושים גבוהים מאוד עם ציפיות גבוהות לעלייה בערך, 30-40% בפועל. בנוסף, מעגלי הביקוש במרכז הארץ עלו, ולכן המחירים עלו במרכז. המעגלים התרחבו מכיוון שאנשים מחפשים אלטרנטיבות זולות יותר ממרכז הארץ וזה מה שגרם בסופו של דבר לביקוש גבוה גם בפריפריות".

ומי שרוכש דירות במסגרת דירה בהנחה, צריך להיות ערוך להוצאות נוספות. עד כמה זה משתלם להם?

"לטעמי עדיין משתלם מאוד. בפועל מדובר בהנחה של 20-30% מערך הדירה בתוספת הון עצמי נמוך מהנדרש בשוק החופשי, כך שזה בהחלט משתלם. הנחה זו מאפשרת למחוסרי דיור וזוגות צעירים, לרכוש דירה בעוד השוק רותח. החיסרון הבולט בתוכנית הוא שהכניסה לדירה היא רק בעוד 4-5 שנים בממוצע, ולכן התוכנית לא נותנת פתרון דיור מיידי. כמו כן, רק כעבור שנתיים לערך, הזוכים יודעים מה הוגרל, והאם הדירה מתאימה לצרכיהם. בנוסף, בהתאם למדד תשומות הבנייה, הדירה עלולה להתייקר בעשרות אלפי שקלים לאורך התארכות משך הבניה, ואת זה צריך לקחת בחשבון".

אם זוג לא זוכה בהגרלה, איך במחירים של היום זוג צעיר יכול לקנות בית? 

"על הזוגות הצעירים להשכיל להבין שמבחינה כלכלית טהורה, השקעה בדירה היא לאו דווקא ההחלטה הנכונה ביותר עבורם במצב כפי שהוא היום. ישנם אפיקי השקעה נוספים, כמו לדוגמא תשואה על השקעה בנכסים מסחריים כמו משרדים ומסחר אשר גבוהה בהרבה מתשואה על השכרת דירה בארץ שעומדת בממוצע על כ-3%. במצב דברים זה, השקעה באפיק אחר, תוכל לאפשר לזוג לגור בדירה בשכירות ולהשאיר אותם עם הפרש רווח גדול יותר. יחד עם זאת, יש להתייחס לכל משפחה לפי צרכיהם, ולכן על כל אדם לשקול את השיקולים האישיים שלו ובהתאם לנסיבותיו האישיות". 

אתה ממליץ בכל מקרה לקנות דירה או רואה יתרונות דווקא בשכירות?

"יש היום את האופציה של שכירות ארוכת טווח שמקבלת תאוצה גדולה, דבר שנותן אלטרנטיבה מעולה לרכישת דירה, אך רכישת דירה היא גם השקעה טובה ובטוחה היום כך שאין סיבה ממשית לא להמליץ לרכוש דירה היום ברמה העקרונית".

בועת הנדל"ן באשקלון- עד מתי?

"ככל הנראה, מחירי הדירות יעלו בטווח הקצר ולאחר מכן יתמתנו אך אין אנו עורכי הדין מתיימרים לנבא את עתיד מחירי הדיור בישראל".